Emprunt immobilier : comment acheter sans apport (et sans argent de côté) ?




La plupart des gens pensent qu’il faut avoir de l’argent pour pouvoir investir dans l’immobilier. Or, ce n’est pas forcément vrai : vous pouvez très bien acheter sans apport et sans argent de côté.

Dans cet article, je vais me focaliser sur l’investissement immobilier locatif, c’est-à-dire sur le fait d’acheter pour mettre en location et vous enrichir. Mes conseils valent bien sûr également si vous voulez acheter votre résidence principale, mais si votre but est de vous enrichir grâce à l’immobilier, alors mieux vaut commencer par acheter pour louer.

Pour finir, je vous expliquerai pourquoi il est même plus risqué de ne pas investir !




« L’immobilier, ce n’est pas pour moi : j’ai pas un rond de côté ! »

On pense toujours, à tort, que l’immobilier est réservé aux riches ou au moins aux gens aisés. Pourtant, ce n’est pas du tout le cas.

Regardez : vous pouvez tout à fait emprunter 25000€ tout de suite pour acheter une voiture par exemple. Alors, pourquoi pas 25000€ pour acheter un petit studio dans une ville moyenne ?




N’ayez pas peur des gros montants

Si vous n’avez jamais manipulé de sommes de cette importance, cela peut vous paraître un peu irréaliste ou déconnecté de la réalité. Mais n’ayez pas peur. Agissez, réfléchissez, renseignez-vous et en y allant petit à petit, vous finirez par voir que 50000€, ce n’est pas tant que ça au final.

En tous cas, cela vous donnera un sentiment de mieux comprendre les choses, plutôt que de vous laisser impressionner.

 

N’écoutez pas ce que disent les gens

Nous sommes entourés de gens négatifs, qui essaieront de vous décourager, qui vous diront que cela ne marchera pas, etc.

Ne vous laissez pas convaincre aveuglément par ces personnes. D’ailleurs, posez-vous la question : ont-ils eux-mêmes une expérience sur laquelle se baser avant de vous donner des conseils dans le vide ? Car tout le monde peut juger et donner son avis sans avoir expérimenté la chose par soi-même.

Ce n’est qu’en faisant les choses que vous avancerez. Si vous ne faites qu’écouter les remarques négatives de votre entourage, vous n’évoluerez jamais.

Vos proches vous veulent certainement du bien, mais ne vous bloquez pas pour si peu.

 

Formez-vous

Lisez des blogs et des livres sur l’investissement immobilier locatif. Regardez des vidéos explicatives sur Youtube. Vous y trouverez des tonnes d’informations qui vous aideront à avancer. Cela n’existait pas il y a encore quelques années, alors profitez-en !

Je vous conseille notamment le blog Serial Investisseur de Paul, qui est très complet sur la question. Il explique de fond en comble comment vous pouvez investir dans l’immobilier sans apport et devenir libre financièrement. Sa formation sur l’immobilier locatif est un must pour toute personne voulant acheter.

Sur le blog Serial Investisseur, vous verrez que n’importe qui peut devenir riche dans l’immobilier. Même au SMIC, même avec des charges ! Rien n’est impossible si vous vous en donnez un peu la peine. J’en suis la preuve vivante 🙂 Allez donc voir la vidéo de la formation Serial Investisseur !

Il y a aussi le blog Objectif Rentier, qui a un très bon livre là-dessus : « Le guide du futur rentier de l’immobilier« 

Ce livre est sûrement l’investissement le plus rentable que vous pourrez faire dans l’immobilier ! Objectif Rentier est un blog très réputé dans ce thème.

Il y a d’autres livres en version papier à commander sur Amazon. Voici mes deux préférés, je vous les conseille vivement :

 Comment je suis devenue rentière en 4 ans, d’Elise Franck. L’auteure raconte comment elle a gagné son indépendance financière en rénovant et décorant des studios en piteux état.

 Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir. Ce guide est vraiment très complet et pragmatique. Je l’ai beaucoup aimé. Il va droit à l’essentiel et est bourré de détails utiles et concrets. Il ne se perd pas dans le narratif, contrairement à d’autres.

 

Utilisez « l’argent des autres »

L’argent des autres, c’est celui de la banque et celui de votre futur locataire.

Il est là, cet argent, il n’attend que vous pour le ramasser, tel un billet par terre 🙂

Alors ne vous privez pas : utilisez l’argent du banquier en empruntant, et remboursez cela non pas de votre poche, mais de la poche du locataire !

 

Pourquoi vaut-il mieux faire un crédit immobilier qu’un crédit auto

Méfiez-vous des conseils négatifs de ceux qui n’y arrivent pas

J’entend tout le monde me dire que dans la vie, il ne faut pas s’endetter, sauf pour acheter sa voiture et sa maison.

On prend ce conseil pour argent comptant, mais vous êtes-vous déjà demandé si c’était vrai ? Les gens qui vous donnent ce conseil, sont-ils devenus riches ou sont-ils plutôt du genre à galérer à chaque fin de mois ?

 

Un crédit auto vous appauvrit. Un crédit immo vous enrichit.

Croyez-moi quand je vous dis qu’en réalité, un crédit auto vous appauvrit.

En effet, vous payez des intérêts pour emprunter de l’argent, pour acheter un bien qui va perdre de la valeur rapidement au fil du temps ! Vous vous faites avoir doublement !

En revanche, lorsque vous investissez dans l’immobilier, votre appartement vous rapporte un loyer mensuel (chose que votre voiture ne vous rapporte pas, sauf si c’est votre outil de travail). L’argent que vous payez pour emprunter se rembourse donc de lui-même.

L’appartement quant à lui, contrairement à la voiture, peut même prendre de la valeur. Au final, vous êtes doublement gagnant car vous achetez un bien qui vous rapporte des sous (un actif) avec de l’argent que vous ne sortez pas de votre poche (celui de la banque), et qui sera remboursé non pas par vous, mais par votre locataire.

 

Comment emprunter sans apport ?

On arrive ici dans le cœur du problème. Emprunter sans apport est tout à fait possible.

Je le sais : je l’ai fait. Vous pouvez donc me croire 🙂

Pour cela, cependant, vous devez répondre à certains critères. En gros, vous devez avoir une situation financière propre et stable (ce qui est certainement votre cas si vous avez suivi mes conseils sur ce point).

 

Que faire si vous n’êtes pas en CDI ?

Sinon, je suis navré de vous confirmer que cela va être plus compliqué pour vous (mais pas impossible).

En CDD par exemple, vous pouvez toujours investir dans un parking en empruntant 10000€ en crédit conso (c’est également ce que j’ai fait, donc vous voyez que rien n’est impossible).

Vous louerez le parking une petite centaine d’euros, ce qui sera déjà un début. Evidemment, les chiffres varient grandement en fonction des villes.

Si l’investissement dans un parking vous intéresse, je vous conseille vivement le blog de Julien, Parking Garage.

 

Votre CDI vaut de l’or

Le CDI, c’est la stabilité de l’emploi. Ça rassure tout le monde, y compris les banquiers. Si vous êtes en CDI, vous allez sûrement pouvoir emprunter sans apport.

Mais avez-vous réalisé que votre CDI est en fait une ressource insoupçonnée car il vous permet d’emprunter pour investir !

En effet, si vous restez en CDI sans rien faire, vous gagnerez de l’argent et tout ira bien. Mais si vous décidez d’exploiter votre CDI au maximum de ses capacités, alors vous pourrez emprunter disons 50000€ si vous gagnez 1500€ par mois (j’y vais vraiment à la louche, si vous voulez avoir une idée de ce que vous pouvez emprunter réellement, allez calculer ici).

Ces 50000€ que vous empruntez, c’est un levier monumental pour vous enrichir. C’est de l’argent qui vous sera remboursé par vos loyers.

 

Nettoyez vos finances d’abord

Un point capital est d’avoir des finances propres.

Forcément, si le banquier ou le courtier voit que vous finissez chaque mois à découvert ou que vous n’arrivez jamais à épargner, il ne va pas être super chaud pour vous prêter son fric, comme dirait l’autre.

Par conséquent, si vos finances sont un gros champ de bataille, prenez le temps de bien vous remettre d’aplomb. Dépensez moins, diminuez vos frais mensuels (frais bancaires, crédits), bref, remettez-vous dans le droit chemin.

Une fois votre situation plus présentable, votre profil sera alors bien plus convaincant pour la banque.

 

Passez par un courtier en ligne ou en réel

Je ne peux que vous encourager à éviter d’emprunter directement auprès des banques. Mon conseil : passez par un courtier ou par un site spécialisé. Trois solutions s’offrent à vous :

  1. Contactez un courtier à côté de chez vous. Il y aura des frais, mais vous êtes gagnant(e).
  2. Passez par un site internet qui vous trouvera un taux avantageux. Meilleur Taux est l’un des plus réputés.
  3. Passez par un service de prêt aux particuliers sans les banques. Younited est un bon site pour cela. Les taux y sont moins élevés et l’argent vient d’investisseurs privés ainsi que d’entreprises.

« Empruntez sans les banques » : c’est le credo de Younited, une plate-forme de prêt. L’argent vient d’investisseurs particuliers ou d’entreprises. C’est donc sécurisé et moins cher que les banques. Pratique, surtout si on vous a déjà refusé un crédit !

Le loyer doit couvrir les mensualités

… et même davantage ! En vérité, il ne faut pas investir si le loyer ne couvre pas :

  • Les mensualités de votre crédit immobilier
  • Les provisions pour charges et travaux
  • Les impôts

Il ne faut pas que vous sortiez un centime de votre poche ! Sinon, n’investissez pas !

Je sais que ça peut paraître difficile, voire impossible, mais avec un peu de méthode, cela peut se faire. Il faut simplement bien se renseigner et se former. Il faut aussi bien observer les loyers pratiqués dans la ville que vous visez par rapport aux prix de l’immobilier à l’achat, et voir si vous avez une bonne rentabilité locative.

 

Le plus important : avoir un cash-flow positif

Il faut même idéalement que votre loyer dépasse tout cela, histoire de vous dégager immédiatement un revenu. C’est ce qu’on appelle le cash-flow positif. C’est-à-dire que votre investissement, une fois tout payé et tout encaissé, vous rapporte un excédent. Même si ce n’est que 30€ par mois, il est important d’avoir un cash-flow positif car c’est en voyant cela que votre banquier sera plus enclin à vous prêter dans le futur !

 

Comment voir d’un coup d’œil si un investissement vaut le coup

Quand vous regardez les annonces sur internet, vous voyez des offres qui vous ont l’air sympathiques au premier abord, mais vous ne savez pas si l’investissement s’auto-financerait ou s’il est bien judicieux de choisir ce bien.

Arrêtez de perdre votre temps avec votre fiche Excel, je vais vous montrer un outil génial pour voir tout de suite si votre investissement est bon ou pas, et si le cash-flow sera positif ou non !

Il s’agit du site Rendement Locatif Durant mes recherches, je m’en suis copieusement servi pour faire tout un tas de simulations. En modifiant les paramètres (montant du prêt, durée d’emprunt, montant du loyer, des réparations, emplacement), l’outil me sort immédiatement un rapport détaillé pour savoir si l’investissement est judicieux ou non.

Pour moi, cet outil a été d’une aide remarquable.

Voici un petit calculateur rapide qui vous montre avec quelle facilité l’outil vous aide dans votre investissement :

 

Pourquoi il est plus risqué de ne pas investir

Je terminerais par un point intéressant et auquel on ne pense pas forcément : il est peut-être plus risqué, à terme, de ne pas investir plutôt que de se lancer.

Pourquoi ? Parce que les retraites baissent, le chômage augmente (et ce n’est pas prêt de s’arrêter avec l’automatisation de plus en plus de métiers), et l’incertitude est de plus en plus forte.

Nous ne sommes plus dans les années 1960, où le plein emploi régnait et où tout le monde vivat bien. Les trente glorieuses sont désormais dans les livres d’histoire, et il faut désormais être ingénieux pour s’en sortir.

Il faut être Radin Malin 😉

N’attendez pas votre retraite pour commencer à investir et à gagner de l’argent autrement que par votre seul salaire. On ne sait pas de quoi demain sera fait, donc mieux vaut se protéger.

J’ai été moi-même au chômage pendant deux ans après la fac, et cela m’a vacciné. Plus jamais je ne veux galérer comme j’ai galéré à cette époque. Je prends donc le taureau par les cornes, et j’emprunte pour investir dans l’immobilier. Comme ça, si un jour je me fais virer ou je décide de changer de vie, je ne suis pas totalement dans l’eau.

Ce qui est certain, au final, c’est que si vous n’investissez pas, vous continuerez à être dépendant(e) de votre salaire comme seule source de revenus. S’il arrive quoi que ce soit, vous l’aurez dans le baba. Alors que si vous êtes propriétaire ne serait-ce que d’une place de parking, vous avez un minimum de quoi voir venir.

Gardez cela à l’esprit.

J’attends vos commentaires et vos impressions ci-dessous ou alors sur Facebook et Twitter 😉

Marc

Ah et comme vous êtes sympa, je vous donne 10€ ! Comment ? Sur iGraal, vous gagnez 10€ en passant par ce lien. C’est un site qui vous donne de l’argent dès que vous faites un achat en ligne sur n’importe quel site. Comme une grosse carte de fidélité. Vous pouvez vous faire payer par virement au bout de 20€ cumulés, alors allez-y 😉

 

Marc

Créateur de Radin Malin Blog

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4 réponses

  1. Pierre dit :

    Salut Marc,

    Je pense que tu as largement couvert toutes les facettes du sujet, je suis 100% d’accord avoir toi sur l’aspect sécurisation de ses finances par l’investissement.

    J’en profite pour apporter une précision au sujet de l’investissement sans apport car je suis en plein dedans actuellement : il faut faire bien attention car généralement le banquier essaie toujours de négocier les taux en notre défaveur lorsque l’on veut investir sans apport.

    Les banques m’ont dit plusieurs fois que je ne pourrais pas avoir leur meilleur taux si je ne mettais pas au moins 10% du montant du projet sur la table en cash. Il faut donc ne pas hésiter à négocier et à faire jouer la concurrence, et garder à l’esprit que le premier taux proposé sera rarement leur meilleur offre!

    • Marc dit :

      ou alors faire comme moi : passer par un courtier 🙂 ça vaut bien les 1000 € que ça m’a coûté je pense.

      Merci pour tes observations en tous cas !

  2. Cindy dit :

    Investissement locatif à fond !
    Je suis complètement d’accord, même si les courtiers que j’ai déjà vus m’ont déjà demandé un apport. J’ai 29 ans, j’ai acheté mon 1er appartement en 2015 (sans apport, crédit à 110%) et là je suis sur le 2ème (on me demande un apport).
    Il va falloir que je suive + à la lettre vos conseils, mon idée est d’avoir (si possible) une dizaine d’appartements me rapportant un revenu passif d’ici mes 40 ans 🙂 Je suis optimiste et rêveuse, parfois. Mais j’aimerais bien y arriver par moi-même aussi.

    • Marc dit :

      Eh bien Cindy, je suis dans la même situation que toi plus ou moins 😉 j’ai 28 ans, je viens de rembourser un parking que j’ai acheté l’an dernier pour me lancer dans l’immobilier un peu doucement, et là je suis en train d’acheter mon tout premier appartement, financé à 110% aussi ! Et je compte bien sûr faire comme toi : avoir une dizaine ou une vingtaine de biens d’ici 5 à 10 ans pour me constituer une rente, ce qui me libérera du temps pour faire d’autres choses. En tous cas, merci d’être passée sur mon blog 🙂

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