SCI : le bon plan pour payer moins d’impôts en immobilier ?

Aujourd’hui, j’invite Julien Bedouet, un ami blogueur et expert en investissement immobilier. Si vous avez envie d’acquérir votre résidence principale ou d’acheter des appartements ou des parkings pour les louer, même si vous avez un salaire modeste, c’est possible. Voici une petite interview de Julien qui va porter cette fois-ci sur le sujet assez spécifique des SCI (les Sociétés Civiles Immobilières).

C’est un moyen de mieux organiser son parc immobilier et augmenter ou vous créer des revenus locatifs (même sans être riche au départ !).

Si vous voulez regarder la conférence gratuite de Julien sur les SCI, ça se passe ici :

Regarder la conférence gratuite sur les SCI

Quels avantages ? Comment faire ? A qui cela s’adresse ? Julien, je te donne la parole !

Peux-tu te présenter ?

Je m’appelle Julien Bedouet. J’ai 34 ans et suis le papa de deux jeunes enfants. Pour ma retraite et pour ma famille, j’ai investi dans 234 garages que j’ai acquis au fil de l’eau en 7 années. Je partage mes galères d’investisseur immobilier sur internet.
En 2015, je bloque beaucoup sur les Sociétés Civiles Immobilières. C’est tout aussi difficile que d’acheter mon premier bien immobilier. Je ne sais pas si j’ai besoin d’une SCI. Les agents immobiliers racontent tout et son contraire sur le sujet. Les livres sont trop théoriques.
Finalement, je rencontre un conseiller en gestion de patrimoine super pédagogue. Il m’explique que si je n’utilise pas les SCI pour mes investissements, j’aurais deux problèmes :
  1. Mes enfants paieront beaucoup d’impôt lors de la transmission
  2. Je serai bloqué par les banques à cause de mon taux d’endettement

Nous y reviendrons.

Peut-on investir en immobilier avec un tout petit revenu ?

Oui, grâce aux parkings et aux garages. Les prix d’achats sont très abordables. Il suffit de quelques milliers d’euros pour devenir propriétaire. C’est donc un placement peu risqué car les sommes en jeu sont petites. Si tu commets une erreur, les pertes sont minimes. C’est ce qui m’a rassuré au tout début. Je suis très frileux et je n’aime pas beaucoup les risques.
parking
Le parking est l’investissement idéal pour ne pas trop prendre de risques et se faire une première expéreicne dans l’immobilier locatif !
Investir dans les parkings permet de commencer petit et sûrement. Par la suite, avec l’expérience, beaucoup d’investisseurs continuent dans les garages par passion et diversifient dans l’immobilier d’habitation.
Comme les parkings ne sont qu’un morceau de bitume, il n’y a aucun entretien. Sans travaux, il n’y a pas besoin d’artisans. C’est moins de soucis, moins de temps et plus de sous dans votre poche. Et cerise sur le gâteau, les locataires ne vous appellent jamais : pas de problème de chauffage, de fuite, de peinture. Et pour vous, c’est moins de dégradation et d’usure.
Avec 8 % de rendement en moyenne, c’est l’un des investissements les plus rentables !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

C’est une société qui est créée par des personnes qui veulent acheter et détenir de l’immobilier. La société devient propriétaire de l’immobilier. Les personnes sont propriétaires des parts de la SCI.
Cette couche supplémentaire entre l’immobilier et les propriétaires est intéressante. Elle permet de réaliser de nombreux choix (appelés montages). Je vous les détaille maintenant :

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Une SCI permet de transmettre plus facilement (et en payant moins d’impôts !) des biens immobiliers à ses enfants ou son conjoint. Dans une SCI, on peut fixer des règles du jeu pour que les parents gardent les revenus des biens immobiliers tout en laissant la propriété aux enfants. Cela réduit naturellement les impôts à payer sur les successions et cela facilite donc les héritages.
Une SCI permet aussi de multiplier les investissements. Quand vous vous associez avec une ou plusieurs personnes, vous pouvez acheter des biens dont les valeurs sont plus importantes que si vous êtes tout seul. Les compétences de vos associés sont aussi un atout pour réussir vos projets. Chacun se complète.
Avec mon associé Bruno, nous avons acheté 216 garages à côté de Rennes. Ce lot était hors de notre portée si nous ne nous étions pas associés. Bruno est sur place et gère les locations. Je gère tout l’administratif, les travaux, le financement et la comptabilité. Ce projet est censé nous rapporter 2000 € net d’impôt par mois chacun lorsqu’il sera terminé. Sans SCI, cela aurait été purement impossible.
En SCI, vous pouvez aussi opter pour le régime fiscal des sociétés, dit impôt sur les sociétés. Ce régime permet de payer moins d’impôts quand l’investisseur rembourse le prêt bancaire. C’est comme cela que j’ai réussi à acquérir autant de garages : en payant moins d’impôts, la banque a bien voulu me prêter plus.

Comment créer (et gérer) une SCI ?

La première étape pour créer une SCI est de trouver son ou ses associés. En général, ce sont des membres de la famille (femme, mari, enfants/parents) ou des amis. Ils se réunissent autour d’un projet immobilier. En fonction des objectifs des associés, une SCI est créée. Elle prend la forme d’un contrat auquel tous les associés adhérent : les statuts.
Les statuts peuvent être standard mais c’est vivement déconseillé. Il vaut mieux les faire rédiger par un professionnel du droit afin que le contrat convienne vraiment à la situation des associés et à leur projet. Une fois les statuts rédigés, il faut les relire et les signer. Le plus important est fait, après ce ne sont que des formalités administratives.
La SCI peut maintenant devenir propriétaire de biens immobiliers. Elle signe des contrats de location, encaisse des loyers, paie des artisans… C’est exactement comme un achat sans SCI. Les associés se réunissent une fois par an pour faire un point sur la vie de la société et prendre les décisions importantes. Cette réunion est archivée avec les documents comptables.
Si vous pensez que la SCI vous sera aussi bénéfique qu’à moi, je vous invite à une conférence gratuite.
Vous découvrirez les quatre effets de levier que vous procure une SCI et comment vous y prendre pour être sûr de réussir votre SCI.

Regarder la conférence gratuite sur les SCI

Conclusion

Merci Julien pour toutes ces informations très utiles pour construire et maintenir un joli patrimoine 🙂

A lire également :  Louer son bateau, le bon plan pour compléter ses économies

J’espère que ces informations vous auront aidé

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