Défiscalisation : l’indispensable à savoir sur la loi Pinel en 2017 (exemple avec Toulouse)




Tout d’abord, comme tout bon thriller, commençons par la fin !

Vous devez surtout savoir que la loi Pinel se termine cette année et que vous devrez obligatoirement être passé chez le notaire avant le 31 décembre si vous souhaitez bénéficier d’une défiscalisation ! Mais de quel type de défiscalisation parlons-nous ? D’ailleurs, qu’est-ce que cette loi Pinel ? Nous allons regarder tout cela en détail, avec en conclusion, un exemple d’investissement sur la ville rose : Toulouse.




Création de la loi

Comme tout contribuable français, le mois de mai est synonyme de ponts, de longs week-ends ensoleillés, mais également de déclaration d’impôts. Et c’est souvent à ce moment-là que l’on se pose la question : “que puis-je faire pour réduire mes impôts ?”.

A cette question, l’Etat français a apporté une réponse depuis le début des années 1980, en créant des lois permettant de réduire son imposition, tout en investissant dans l’immobilier neuf. Pourquoi ? Tout simplement car la France connait un déficit de logement et l’Etat ne peut pas seul combler ce manque. Partant de ce constat, il a décidé de solliciter les contribuables français payant de l’impôt en proposant un deal gagnant-gagnant :

 

L’Etat baisse vos impôts et vous investissez dans de l’immobilier neuf pour l’aider à créer des logements !

 

Venait donc de naître la première loi dite de défiscalisation immobilière, la loi Méhaignerie en 1986.

Depuis ces lois ont évolué, mais sont toujours présentes. La dernière en date s’appelle donc la Loi Pinel, du nom de la dernière ministre du logement en poste sous le gouvernement Hollande.




En quoi consiste la Loi Pinel ?

Le principe est assez simple : vous investissez dans l’immobilier neuf,  et en échange, l’Etat vous fait « cadeau » d’une partie de vos impôts.

Pour être plus précis, vous devez acheter un logement neuf (maison / appartement). La plupart du temps, vous achèterez ce logement dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) c’est-à-dire sur plan, et votre logement vous sera livré dans les 15 à 18 mois suivants.

Vous vous engagerez à mettre ce logement en location dans le cadre d’une résidence principale pour son futur occupant. Ce bien sera loué nu.

Vous devrez le mettre en location et respecter des plafonds de ressources du locataire ainsi que des plafonds de loyers. Ces plafonds dépendent de la ville où se situe votre investissement, la France a ainsi été découpée en 4 zones (A, A1, B1 et B2).

 

Plus c’est long, plus c’est bon !

Vous aurez le choix de la durée de l’engagement de location et vous aurez la possibilité de prolonger cet engagement de location une seule fois.

La durée minimale est de 6 ans, et vous pourrez prolongez de 3 ans pour aller jusqu’à 9 ans.

Vous pourrez également démarrer sur un premier engagement de 9 ans, et vous pourrez le prolonger jusqu’à 12 ans. Mais attention, n’ayant qu’une seule possibilité de prolongation, vous ne pourrez pas aller jusqu’à 12 ans si vous avez démarré à 6 ans.

Pourquoi s’engager à louer le plus longtemps me demandez-vous ? Eh bien tout simplement car plus longtemps vous louez en respectant les conditions de plafonds, plus vous obtiendrez d’avantages fiscaux !

 

Comment se calcule la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt (on enlève directement cette somme sur le montant de vos impôts) se calcule de la façon suivante :

( Prix du logement + frais de notaire ) x 2 % pour les 9 premières années
( Prix du logement + frais de notaire ) x 1 % pour les 10-11-12 premières années

Pour un appartement à 175 000 € , vous aurez des frais de notaire d’environ 2.5 % soit 4375 €, et donc une base de calcul de 175000+4375 = 179345 €

Vous aurez pendant les 9 premières années, chaque année, une réduction de  179345 x 2 % => 3588 € / an. Ensuite, si vous décidez de prolonger à 12 ans, vous obtiendrez 1794 € chaque année les trois dernières années.

Ceci représente 21 % du prix de l’appartement en réduction d’impôt !

Au total vous économiserez 37674 € d’impôt ( 3588 €x 9 années + 1794 € x 3 années ).

 

Un exemple d’investissement en Loi Pinel sur Toulouse

Toulouse est une ville très dynamique et propice à l’investissement immobilier

Toulouse est aujourd’hui une des villes les plus dynamiques, avec une économie florissante, des étudiants de plus en plus nombreux, et des projets futuristes. Elle accueille entre 10 000 et 15 000 nouveaux habitants par an….qu’il faut loger !

Nous allons regarder un cas concret qui nous est fourni par un site spécialiste de l’investissement immobilier sur Toulouse (www.acheter-neuf-toulouse.com). Vous aurez ainsi un vrai exemple d’utilisation de la Loi Pinel sur Toulouse pour défiscaliser, en 2017.

L’exemple : vous décidez d’acheter sur Toulouse un appartement 2 pièces de 45 m² tout équipé, avec balcon de 8 m², avec un parking sous-sol pour une valeur de 175 000 €.

Vous toucherez un loyer. A ce loyer, nous enlèverons les charges de copropriété, la taxe foncière, la gestion locative, les mensualités de crédit (voici mes conseils pour emprunter sans apport), et nous rajouterons l’économie d’impôt, ce qui nous donne :

 

Mensualités

Sur 20 ans à un taux de 1.70 % et avec une assurance emprunteur de 0.3 %  pour un crédit de 182 000 € (175000 € + frais de notaire + garantie bancaire) => 920  €

Pensez aussi à passer par des organismes autres que les banques, comme le Crédit Foncier ou Younited Crédit . Ceux-ci ont souvent des taux plus intéressants.

 

Loyer

Nous allons ici respecter la formule de calcul des plafonds de loyer  (0,7 + 19/Surface). Tout d’abord la surface à prendre en compte sera composé de la totalité de la superficie de l’appartement, majorée de la moitié du balcon, donc ici 45 + ( 8/2 ) = 49 m². Etant sur Toulouse, le prix au m² en location à ne pas dépasser est de 10.07 € /m². Nous aurons donc :

49 m² x 10,07 €/m² x (0,7 +19/49 m²) => 536 €

Nous n’aurons pas le droit de louer cet appartement plus de 536 € hors charges, mais de toute façon, le prix du marché sur Toulouse pour un T2 est de 500 € HC, c’est donc tout bénef’ pour vous, vous n’aurez pas à réduire votre loyer pour rentrer dans les clous du dispositif Pinel.

 

Charges de copropriété

Dans l’immobilier neuf, les charges sont plutôt faibles. Les logements étant neufs et sous garantie, il faudra tout de même compter 1.40 € /m² soit dans notre exemple 49 x 1.40 = 69 €.

Ces charges sont à répartir entre le propriétaire et le locataire et c’est ce dernier qui en supporte la plus grande partie, environ 70 %.

Le propriétaire en payera donc 30 % c’est-à-dire 30 % x 69 => 23 €

 

Taxe foncière

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, il faut donc vous acquitter d’une taxe foncière. Elle est équivalente à environ 130 % d’un mois de loyer, soit 650 €, soit si l’on paye mensuellement 650 / 12 => 54 €

 

Gestion et assurance

Si vous souhaitez confier la gestion de votre bien à un professionnel, et bénéficier de son expertise et profiter des assurances loyers impayés, dégradations, protection judiciaires, il faudra compter environ 10 % des loyers, soit 50 €

 

Economies d’impôt

Nous l’avons déjà calculé plus haut, nous aurons 3588 € par an soit 299 € /mois.

 

Résumé de notre investissement

  • Mensualités : 920 €
  • Loyer : 500 €
  • Charges de copropriété :23 €
  • Taxe foncière : 54 €
  • Gestion : 50 €
  • Economie d’impôt : 299 €

 

Votre effort d’épargne résiduel sera de 248 €

 

Pour moins de 250 € /mois, vous allez donc pouvoir devenir propriétaire d’un bien immobilier, baisser votre imposition, et avoir un patrimoine à transmettre !

Comme vous le constatez, investir loi Pinel est très intéressant, à condition de ne pas se tromper sur le bien, la localisation et de respecter les conditions. N’hésitez pas à vous rapprocher des professionnels locaux, qui connaissent le marché locatif de leur ville. N’hésitez pas non plus à vous déplacer en personne, car Google Maps  a ses limites.

En suivant ces conseils, tout devrait bien se passer ! Vous pouvez aussi lire les nombreux livres à ce sujet, comme celui-ci que je vous conseille :

 

 

Pour les plus sérieux-ses et motivé-e-s d’entre vous, je vous conseille de suivre la formation Serial Investisseur de Paul SARRAZIN. Avec ça, vous n’avez pas le droit de vous planter 😉

 

 

Bon investissement à tous !

Marc

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Marc

Créateur de Radin Malin Blog

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